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Renseignements d’urbanisme et information sur l’origine des parcelles sur lesquelles l’opération conjointe SEMABA COGEDIM est prévue – logique de l’opération envisagée.

Terrain situé rue de la Porte d’en Bas, rue des Mathurins

lundi 14 juin 2010

Origine des parcelles

La parcelle AF 87 provient de la parcelle AF 80 qui elle-même provient de la parcelle AF30.

La parcelle AF 82 provient de la parcelle AF 29

Ces parcelles AF 29 et AF 30 ont été acquises par la commune en 1989 pour réaliser « la maison médicalisée » et un espace vert comme l’établit la délibération du Conseil municipal du 6 juin 1989

extrait du registre des Délibérations du conseil municipal
6 juin 1989

« Vu le code des communes,

Vu le Plan d’occupation des sols révisé rendu public le 10 mars 1989,

Considérant que la parcelle cadastrée section AF n° 29 est réservée au POS pour la réalisation d’une maison médicalisée et que la parcelle cadastrée section AF n° 30 est réservée au POS pour un espace vert,

Considérant que de nombreux pourparlers sont intervenus avec Monsieur VILLEPELET agent immobilier, mandataire des Demoiselles DUBARRY en vue de l’acquisition par la ville des biens leur appartenant rue des Mathurins et rue de la Porte d’en Bas, cadastrés section AF n° 29-30 pour une superficie de 17 631 m²,

Vu la proposition pour un montant de 4 600 000 francs, de Monsieur VILLEPELET en date du 20/01/1989, avec paiements échelonnés sur 3 ans,

Vu l’avis des domaines en date du 8 février 1989 estimant ces biens au prix proposé par les vendeurs,

Vu la promesse de vente consentie le 9 mars par Mesdemoiselles Dubarry,

Vu l’article 1042 du Code Général des Impôts,

Considérant que l’offre est avantageuse pour la ville, APRÈS EN AVOIR DÉLIBÉRÉ, A LA MAJORITÉ ABSOLUE

Article 1 - Décide, en vue de la réalisation d’un espace vert avec implantation des serres municipales, et de la réalisation d’une maison médicalisée, l’acquisition amiable des propriétés appartenant à Mesdemoiselles Dubarry, cadastrées section AF n° 29 et 30 pour une superficie de 17 631 m² situées rue des Mathurins et rue de la Porte d’en Bas pour le prix de 4 600 000 francs, payable sur 3 ans, les deux derniers règlements étant augmentés du taux d’intérêt légal de 9,5 l’an.

Article 2 – Approuve à cet effet la promesse de vente du 9 mars 1989 consentie par les propriétaires.

Article 3 – Autorise Madame le Maire à signer l’acte authentique.

Article 4. Dit que la dépense sera engagée sur les budgets concernés à savoir,

1989 1 500 000 francs
1990 1 642 500 francs
1991 1 904 000 francs ».

Renseignements d’urbanisme

Seul le projet de maison médicalisée (MAPAD) a été réalisé. La partie non utilisée des terrain acquis par la commune est restée longtemps en friche. Une petite part de la parcelle AF n°80 issue de AF n°30 (soit la parcelle AF n° 89), a été cédée par la commune en novembre 2003 pour servir à la réalisation de la résidence « Les Jardins de Richelieu ».

Lorsque le POS a été remplacé par le PLU, le terrain réservé pour l’espace vert a été rendu constructible. Il a été expliqué à l’époque que rendre ce terrain constructible était nécessaire pour permettre le comblement des carrières de gypse qui le sous minaient. Pour autant l’idée d’un espace vert n’était pas complètement abandonnée, le COS (Coefficient d’Occupation du Sol) retenu était relativement faible (0,70) et surtout ce terrain décrit ainsi "Terrain rue de la Porte d’en Bas, largement planté" était mentionné comme “espace paysager protégé” au titre de l’article L1213-1.7 du Code de l’urbanisme qui concerne les « espaces verts, boisés ou engazonnés qui présentent un intérêt particulier sur le plan du paysage et de l’environnement ».

Cession de la parcelle AF 87 à la SEMABA

Le 14 novembre 2006 était approuvée par le Conseil municipal, la cession à la SEMABA du « terrain cadastré AF n° 87 situé rue de la Porte d’en Bas et rue des Mathurins d’une superficie de 9 311 m² » au prix de 3 300 000 euros ».

Le terrain, « réglementé au PLU en zone Uab (COS de 0,70) » est décrit comme « une friche interdite d’accès du fait de sa situation dans une zone de carrières et de l’existence de plusieurs fontis ». Par sa cession à la SEMABA, son “aménagement” devient possible [1] et « sa configuration et sa superficie » permettent d’y réaliser « un programme de logements et un espace vert paysager public »

Sur ce terrain il était possible de construire environ 85 logements de 80 m² (taille moyenne des logements) puisque la SHON (Surface hors-d’oeuvre nette) possible était égale à 9 311*0,7=6 517 augmentés de 5% soit 6 843 m².

La déclaration de l’élu présentant la délibération de cession limitant la construction à 70 logements soit une SHON de 5 600 m² montrait que l’espace vert prévu ne serait pas réduit au minimum puisque la SHON possible était loin d’être totalement utilisé (seulement 80%). ce qui pouvait laisser penser qu’un jardin public non négligeable serait réalisé. En effet en limitant au minimum d’espace utilisé au sol ce qui impliquait une construction sur 4 niveau avec parking en sous sol, l’emprise au sol aurait été de l’ordre de 1 400 m² (5 600 m² de SHON répartis sur 4 niveaux), ce qui laissait aux espaces extérieurs près de 8000 m². Même en conservant pour les construction la moitié des espaces extérieurs il resterait 4000 m² pour l’espace vert qui ajoutés au terrain en friche existant derrière la MAPAD permettait la réalisation d’un jardin de 6000 m².

La délibération décidant la vente ne contredisait donc pas les orientation d’aménagement de cette parcelle toujours affirmées jusque là.

Permis de construire de l’opération prévue

Il n’en sera plus de même avec l’autorisation des deux permis de construire de l’opération d’aménagement envisagée.

En tenant compte du fait que la SEMABA est propriétaire de la parcelle AF n°82 qui est contigüe de la parcelle AF n° 87, et que sur celle-là tous les droits à construire ne sont pas utilisés, le projet réunissant deux permis - un permis de construire déposé par la COGEDIM pour 52 logements en accession, et un permis de construire déposé par la SEMABA pour 51 logements locatifs sociaux - prévoit une SHON totale de 7 527 m² et 103 logements et n’envisage même pas le comblement des carrières derrière la MAPAD rendant cet espaces dangereux inaccessible pour une durée indéterminée. L’aménagement prévu ne concerne que la parcelle AF 87 pour y implanter 6 bâtiments (deux bâtiments pour le Projet COGEDIM et quatre bâtiments pour le projet SEMABA) tandis que l’espace vert public se réduit à 1000 m² de terrain.

Ce projet reflète un renversement des priorités en matière d’utilité publique sur cette parcelle puisque tout y est fait pour maximiser le nombre de logement construits en réduisant l’espace vert à ce qui est imposé par le PLU en matière de distance par rapport aux parcelles voisines. Une voie publique a même été imaginée pour étendre l’espace dévolu aux constructions en permettant de construire plus près de la parcelle AF n° 28 où est construite la résidence des Monceaux de la SEMABA. Le Conseil municipal n’a pas été consulté et a fortiori le Conseil de quartier du centre au mépris du développement de la participation.

De plus l’équilibre financier de l’opération est assuré,
- par la vente par la SEMABA d’une partie de la parcelle AF 87 pour la réalisation d’une opération privée en arguant de la mixité sociale, ce qui augmente le nombre de logements à implanter sur cette parcelle AF n° 87 au point de contrarier l’insertion des bâtiments dans le site ;
- par le délaissement du comblement nécessaire de la partie non construite de la parcelle contigüe AF n° 82 située derrière la MAPAD.

Le plus grave danc ce projet est qu’au nom de la demande de logement social on supprime un espace vert protégé alors que la ville est considérée come carencée en espaces verts par l’IAURF (entre 5 et 10 m² par habitant – 6m² par habitant selon nos estimations) et que les projets de construction sans création d’espaces verts vont bon train (à 4 km de Paris n’est-ce pas).

Nous présenterons dans de prochains articles les deux permis de construire.


[1rapport de présentation n° 12 pour le Conseil municipal du 14 novembre 2006