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Le permis de construire de la SEMABA

vendredi 30 septembre 2011

Un permis qui ne respecte ni les règles générales d’urbanisme, ni celles du PLU

N° du permis de construire 092007 07A0494

Date du dépôt 31-12-2007

Superficie des terrains appartenant à un même propriétaire (unité foncière) 15326 m²

Superficie de la parcelle objet de l’opération (parcelle AF87) =9311 m²

SHOB ?

SHON nouvelle construite 4268 m²

Composé de 51 logements répartis en quatre bâtiments, dans un jardin. Deux bâtiments en R+3 le long de la voie nouvelle créée et deux bâtiments en R+2 le long de la rue de la Porte d’en Bas, face à l’école Albert Petit ; le tout sur un parking de 51 places en sous-sol.

Répartition du nombre de logements suivant le nombre de pièces

1 1 pièce, 12 2 pièces ; 18 3 pièces, 16 4 pièces ; 4 5 pièces.

SHOB correspondant au 51 places de stationnement : 1377,6 m²

L’ensemble des matériaux est conforme aux nouvelles règlementations thermiques.

« Chaque bâtiment est divisé en deux parties accolées à un volume destiné à la circulation qui, par un effet de transparence, permet l’éclairage naturel des paliers.
Le sous-bassement en brique crée un effet de socle. Les niveaux d’étage courant sont traités en enduit clair. Les balcons sont nombreux et protégés par un système de brise soleil en métal ou en bois suivant façade ».

Ce permis ne respecte ni les règles générales d’urbanisme ni le règlement du PLU.

Tout semble être pensé pour permettre la construction de logements locatifs sociaux [1] aux dépens de la construction de l’espace vert paysager prévu dans la [délibération du Conseil municipal cédant la parcelle AF 87 à la SEMABA le 16] novembre 2006.

Pour abaisser le coût des logements construits et les maintenir à une hauteur telle que les subventions accordées par l’État et le Département permettent une opération équilibrée financièrement, sans que les loyers à percevoir soient élevés, on distingue illégalement unité foncière déterminant les droits à construire et assiète foncière :

- l’unité foncière est constituée des parcelles AF 82 (dont tout les droits à construire ne sont pas totalement consommés par la construction de la MAPAD) et AF 87 dont une partie des droits est déjà en partie consommée par le [permis de la COGEDIM pour les 53 logements en accession]

- l’assiette foncière est constituée de la seule parcelle AF 87

Cela équivaut à porter le COS autorisé sur la parcelle à 1 et donc permettre un important dépassement du COS fixé pour la zone concernée (qui est de 0,7), puisqu’ainsi on évite de payer les frais de traitement de la partie de la parcelle AF 82 encore en friche (frais de consolidation des carrières puisque cette partie de parcelle est sous-minée et frais d’aménagement du jardin). En plus la charge du traitement de cette parcelle est transférée à la ville puisque le traitement de ce terrain dangereux à proximité immédiate de 103 nouveaux logements est inévitable.

Or réaliser un COS de 1, avec une hauteur limité à 15 m, implique l’utilisation d’une certaine surface au sol. De plus les bâtiments doivent être aussi distants du fonds de la parcelle que hauts. C’est pourquoi, afin de permettre l’implantation de ses constructions plus près du fond de la parcelle, la SEMABA crée une voie de 3,54 m de large, le long de la limite de parcelle puisqu’on peut élever des bâtiments en bordure d’une telle voie.

Et comme elle n’a pas l’intention de la payer, elle la déclare publique.

Mais cette voie publique n’est pas prévue au PLU. De plus cette voie ne la concernant que pour permettre d’élever les deux bâtiments situés en fond de parcelle à R+3, la SEMABA ne se préoccupe même pas de penser son achèvement, au point de ne pas prendre en compte le fait que sa prolongation jusqu’à la rue Neruda, par l’étroite allée plantée actuelle, obligerait d’une part à l’abattage d’une partie au moins de ces arbres, pour élargissement, et d’autre part à la suppression du porche, trace de l’Hôtel de Sancy.

L’insertion dans le site résultant de ces choix n’est évidemment pas bonne, au point que pour rendre possible et probable son approbation, le dossier soit constitué de telle manière que cette insertion ne puisse être appréciée sérieusement par les services consultés obligatoirement lors d’un dépôt de permis de construire [2].

Le dossier de permis de construire n’est donc ni complet ni sincère.

Enfin les parcelles AF 82 et AF 87 constituaient un espaces boisé protégé au PLU et les choix faits, R+2 le long de la rue et R+3 en fond de parcelle, ne respectent pas la règle de conservation la plus grande possible des espaces boisés.

Pour toutes ces raisons l’association "Habiter rue de la Porte d’en Bas et Quartier des Mathurins" a déposé un recours contre ce permis de construire auprès du Tribunal administratif de Versailles, dès avril 2009. Le jugement n’est pas encore rendu mais l’instruction est terminée.

Nous le publierons bien sûr dès que nous en disposerons.

Galerie


[1dont l’utilité publique n’est pas évidente puisque la ville est déjà pourvue de nombreux logements sociaux locatifs : la ville compte aujourd’hui 70% de logements sociaux selon l’étude d’impact de l’éco-quartier Victor Hugo

[2Ainsi, la résidence “Les Jardins de Richelieu” qui comprend 38 logements, achevée depuis trois ans, n’est pas représentée sur le plan montrant l’insertion dans le site (le plan d’insertion dans le site est une vue satellite google périmée qui montre au lieu de la résidence, un terrain en friche ainsi que le bâti antérieur donnant rue Neruda, qui sera démoli)